影响房地产走向的因素有很多，但总体来说，无外乎来自于两个方面，一个是城市内部本身的条件，比如经济基础，人口流动状况等；另一个是来自外部的政策调控因素，比如房贷利率的升降等。综合这两个方面的因素，在经历了近3年的楼市调控以后，分化成为了不可避免的趋势，而且未来还会更加明显。
笔者认为，楼市分化主要表现在三个方面：其一，一二线城市和三四线城市之间出现分化，与一二线城市相比，非热点三四线城市缺少长期且稳定的支撑面，特别是一些产业结构不合理的资源型城市，随着人口不断流出，收缩性城市或是发展规律；其二，房企之间出现分化，受融资规模和成本的限制，中小型房企尚且不完全具备足够的实力烫平调控政策带来的影响，而大型房企也更加追求规模化，这就要求购房者在考虑买房问题时，需要谨慎选择；其三，调整政策出现分化，因城施策成为常态化的调控方式，一个城市的房地产政策是松是紧，是继续加码还是适当托底或者退出，最终取决于城市本身的楼市热度。
从2018年开始，楼市调控就已经从“全国严控”向“一城一策”，甚至一区一策，一镇一策作出转变。之所以发生这种转变，主要原因则是全国楼市整体已经降温，不同城市面临着不同的楼市环境，为了促进房地产市场平稳发展，需要因地制宜。比如，房价下行压力较大的城市可以慢慢退出调控政策，而楼市热度居高不下的城市则可以进一步加码和升级。
总而言之，“放权”意味着楼市调控的主体变成了各个地方，地方自主调控的权力大了，但“放权”并不意味着房价有反弹机会，因为一城一策更加强调地方的主体责任，而且住建部等权威部门还会进行分类指导、预警提示，甚至约谈。目前，由于楼市热度和预期反弹的可能性较高，所以一二线城市整体依然还处于严厉的调控之下；反观一些降温比较明显、市场冷清的的三四线城市，在财政压力和潜在的市场风险之下，个别城市也出现了房价托底现象。在笔者看来，与过往一刀切的调控政策相比，“一城一策”带来的好处明显要多，可以有效缓解供给和需求、房企和购房者等之间的矛盾，从而防止房价大起大落。
在房地产快速发展的十多年时间里，房子的金融属性一度大大超过了居住的本质属性，这使得人们对于投资、投机买房投入了极大热情，很多人都抱着买房暴富的思维投入楼市，这不仅一步步推高了房价，也推动了抢房大战的一次次出现。值得一提的是，在这个过程当中，大家基本形成了见房就买还不会吃亏的预期，往往重数量轻质量，所以开盘售罄司空见惯，全款买房优先等买房鄙视链也一度出现。
不过，随着房地产调控的一次次加码升级，如今盲目买房显然已经不明智了。笔者认为，“房住不炒”成为了未来楼市发展的长期定位，而且已经成为社会共识，这意味着房子正在一步步回归居住的本质属性，这时候购房者就应该多关注资金的安全性和房产交易的流动性，而不是抱着豪赌心态盲目入市。此外，笔者认为，楼市格局已经基本明确，无论是2019年还是未来，面对买房问题，购房者不仅要关注房价走向，更应该把买房的关注点放在楼盘品质和房子质量上面，毕竟对于房地产市场而言，早已告别了住房短缺阶段，现阶段高品质房产才是广受追捧的稀缺产品，而且在任何时候都具备抗跌性和保值性。
